【お金の勉強不動産投資編】不動産の適正価格を見極める方法

社会人一年目で、ハウスメーカーで戸建て住宅の設計をしています。
経営者になることを目標にここでは、マーケティング・投資について発信しています。

今回は、不動産物件を購入するときの【適正な価格の見極め方】について解説していきます。

⇩前回:【優良物件の探し方】⇩

どんな人におすすめか?

  • 将来不動産経営をしたい方
  • 不動産の探し方がわからない方

この記事を読んだらどんなスキルが身につくか?

  • 購入するときの価格の種類がわかる
  • 価格を見極めなければならない視点が学べる

結論

買う人による

結論はこのテーマに関する最終的な結論ですので、ここで紹介したことを知った上での話です。買う人によるからと言って何も知識がないと意味がないです。

一物五価(5つの価格)

不動産には5つの価格があります。

  • 公示価格(価格)
  • 基準価格(基準値標準価格)
  • 相続税評価額(路線価)
  • 固定資産税評価格
  • 実勢価格(時価)

この5つを順番に解説していきます。

公示価格(価格)

これは国土交通省が公表する価格です。

⇩国土交通省のサイト⇩で誰でも見ることができ、毎年3月に(1月1日の価格)公表されます。

国土交通省のwebサイト

基準価格(基準値標準価格)

これは都道府県が公表する価格です。

毎年9-10月に(7月1日時点の価格)公表されます。

これは公示価格を補完する役割を担っています。公示価格基準価格発表時期が違います。そのため9月以降はこの基準価格が最新になります。また、公示価格が発表されていない地域に利用されます。

相続税評価額(路線価)

これは国税庁が毎年発表する基準です。

⇩国税庁の財産評価基準書サイト⇩です。

国税庁の財産評価基準書サイト

道路(路線)につけられた価格で、相続税を算出する時に基準となる評価額です。

これは大体公示価格の8割が目安となっています。

そのため今土地がこのくらいの価格で売買されているから相続税がこれくらいと考えることができません。

固定資産税評価格

これは市町村が公表する基準です。

固定資産税を計算するための評価額で、公示価格の7割程度が目安となります。

実勢価格(時価)

これは実際に売買されている価格です。

これは常に変動しています。

投資用の適正価格の5ポイント

では次に、自分で投資用の物件を買う時に適正な価格な一体いくらなのかを解説していきます。

  • 用途
  • 所持金
  • 価値観
  • 買う時期
  • 売主の事情

主に5つのポイントにまとめて解説していきます。

用途

まず、物件を買う際に自宅用投資用で分かれてきます。

これで適正価格も異なってくるので、まずはどちらにするのかをしっかり決めましょう。

所持金

これはどれだけの額が不動産に投資できるのかによっても異なります。

単純に、1億円を持っている人500万を持っている人では投資できる額が違います。

価値観

不動産は、価値観によっても異なります。

例えば、お墓の横やお寺の横の物件に住みたい人や買いたい人は価値観の違いで変ってきます。

買う時期

買う時期も適正価格に影響を与えます。

同じ場所でも隣同士でも価格は違います。例えば、道路に面しているか面していないかは、隣でも起こってくる話です。

売主の事情

相続で安くてもいいから早く現金が欲しい人もいれば、最悪売れなくてもいいし、遅くてもいいからなるべく多く売却利益が欲しい人もいます。

そこでも現金を持っておくことで、安く買える可能性があります。特に地方ではこのような傾向があると思います。

例)ホテルのドリンク

モノの値段が適正かどうかは全て買う人によります。不動産に限りません需要供給で決まります。

例えば、ホテルや旅行先でソフトドリンクを買うと500円や1000円は必ずします。しかし、自動販売機ではその1/10の100円で買うことができます。
これを高いと考えるか安いと考えるかでモノの適正価格は随分大きく異なってきます

感覚を養うことの重要性

最後に、感覚を養うことの重要性についてです。

自分が安いと思ったら買えばいいと思います。逆に高ければ買わないほうがいいと思います。わからないなら買わないほうがいいです。

選択肢はこの3つですが、この選択肢一つ一つに理由(WHY)が言える選択になると不動産物件を選択する知識は十分に向上します。

このように常に、なぜ(WHY)を考えることで適正価格の判断がわかることにつながります。

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この記事を書いた人

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takuma

【経歴】
●1997年年生まれ、岐阜県出身。たくまと言います。

●高校3年間は成績学内1位。その後、名古屋の名城大学を卒業

●2020年4月に東証一部上場企業に新卒入社し、webデザインとコンテンツ販売で副業をしています。

●webデザイン / コンテンツ販売 / ブログなどで月6桁達成。