こうやって買うのか!おばあちゃんでも分かる不動産物件の買い方手順

社会人一年目で、ハウスメーカーで戸建て住宅の設計をしています。
経営者になることを目標にここでは、マーケティング・投資について発信しています。

今回は、不動産の物件の買い方について解説していきます。

⇩前回:【不動産の適正価格を見極める方法】⇩

どんな人におすすめか?

  • これから不動産投資に挑戦する人
  • いい物件が見つかっても購入の仕方が分からない人

この記事を読んだらどんなスキルが身につくか?

  • 不動産の購入の仕方がわかる
  • 何を基準して購入したらいいのかがわかる

具体的な手順

実際に飼い方をイメージしておかないと良い物件が出てもすぐにとられてしまうので、まずは全体図を解説していきます。

  1. 物件資料の請求
  2. 価値を考える
  3. 物件の見学
  4. 買付申込書の提出
  5. 銀行に相談
  6. 売買契約
  7. 物件の決算

主な流れはこの7つになります。

ここからアパートの場合と戸建ての場合も解説していきます。

物件資料の請求

前回紹介したアットホームなどで「これだ!」と思った物件があったらまずはじめに資料の請求をしましょう。

【優良物件の探し方】⇩

アパートの場合

アパートの物件資料には、以下のものが入っています。

  • レントロール(家賃明細表)
  • 間取り図
  • 固定資産税課税明細書
  • その他の細かい資料

このようにいろいろな資料が入っています。

戸建ての場合

戸建ての場合の物件資料には、以下のものが入っています。

  • 間取り図
  • 固定資産税課税明細書
  • その他の細かい資料

戸建ての場合だと空き家が多いので、レントロールはないと思いますが、基本的に同じです。

このように目を鍛えるためにもここまでは挑戦してみましょう。

価値を考える

次にここで買うに値するかを考えます。

  • 収益性
  • 入居付け
  • 修繕費用
  • 換金性

これらの4つの観点から考えていきます。

収益性

ここは一番重要です。収益性では、手残りや利回りを検討しましょう。

ここで、後に続いてくるコスト(修繕費用)の計算ができるからです。

入居付け

入居付けはできそうかを家賃相場を込みで考えてみましょう。

修繕費用

修繕費用はどのくらいかかりそうかを検討しましょう。
ここで大きなリフォームはないかを確認します。

換金性

これは賃貸として貸し出した後の出口戦略としてどう考えているのかが重要です。

しかし、最終的には売れやすいかどうかで、持ち続けるならいいと思いますが、基本的には売れた方がいいと思います。

物件の見学

物件の見学の際にはこの5つのチェック項目で見学することが重要です。

  1. Googleストリートビュー
  2. 修繕費が必要な箇所のメモ
  3. コストがかからないところ
  4. 周りの環境
  5. 売主の事情

Googleストリートビュー

Googleストリートビューで確認することが大事です。 

周辺の環境を何も知らない状態だと言って後悔することも多いと思うので、いく前に確認することが重要です。

修繕費が必要な箇所のメモ

修繕費が必要な箇所のメモすることが大事です。

  • シロアリ
  • 水まわり
  • 傾き
  • 雨漏り

以前紹介した大きなリフォームがかかりそうな箇所には要注意です。

⇩戸建ての思わぬリフォーム代【5つの注意点】⇩

ここのチェック項目が一番重要です。

コストがかからないところ

逆にコストのかからないところも把握すると持ち帰って考えやすいと思います。

  • 納戸
  • 蛇口の変更
  • シャワーヘッド
  • 便座

このように表面的な所はさほどコストがかかるわけではないので、それ以外のところを確認しましょう。

周りの環境

自分が感じることはなんでもいいのでメモをとっておくことが大事です。

隣人におかしな人がいないかも近所の人に聞くことが重要です。意外と周辺を歩いている人は教えてくれるので聴けることは聞くべきだと思います。

売主の事情

売主の事情も不動産に聞くようにしましょう。売り急いでいるのか、どんな売主なのかも教えてくれます。

その他の注意点

これだけ確認しても安い物件には何かしらの問題があるので、ある程度は目を瞑ることも大事です。しかし、修繕費が必要な箇所のメモのところの大きな所はしっかりとしたチェックが必要です。

この大きな所のリフォーム費用は目安として多少かかったとしても100万以内には抑えておきたいです。

買付申込書の提出

実際に物件を見学していいなと思った物件があったら、不動産に買付申込書を出さないといけません。

買付申込書とは、「物件が欲しいです」という意思表示を示す紙媒体のものです。

簡単にいうと売主へのオファーです。

これは書式に決まりはなく、法的な書類ではないので、ネットで検索すればいくらでも出てきます。

これを提出したとしても必ず買わないといけないというわけではありません。しかし、これをなるべく早く出さないと、買付を出した順に採用してもらうことがあるので早く出すことも大事です。

指値(値段交渉)

不動産では、実際に売っている値段からどれだけ値引きして購入できるかが肝となります。

指値とは、最初に値段交渉されるという見込みで下駄を履かせていること。(値段のかさ増し)

大体いい物件をいい値段で買っている人はこの値引きをうまく活用しています。

例えば500万の物件を40%OFFで320万で買ったり、800万の物件を30%OFFの550万で購入すると言った事例があります。

普通に下げて!と言っても通ることがないので、次回には指値交渉の仕方も解説していきます。

融資特約

融資特約とは、物件を銀行の融資を通して購入するときに、買うと言って、融資が付かなかったときにペナルティなく解約することです。

そのため初心者は融資を受ける際は、融資特約を付けるべきです。しかし、融資特約は付けない方が通りやすいです。

⚠︎買う気がないのに出すことは控えましょう。これは不動産に手間をかけることになります。

銀行に相談

銀行の融資を受ける場合は、銀行に相談したほうがいいです。大体銀行の融資を受ける場合なら1ヶ月審査がかかります。

買付証明を入れた後に、融資が降りなかった場合は融資特約をつけていたら問題ないです

しかし融資特約をつけないまま買付証明を提出した後に融資が下りなかった場合はキャンセルなどの手間がかかるので注意が必要です。

売買契約

銀行の融資が通り、売主から許可が出たら、次に売買の契約を行います。

このときにまず手付金を支払います。大体物件価格の1割程度です。たまに多く支払い、購入する意思表示をする人もいます。

ここで融資特約をつけるかつけないかを選択します。融資特約をつけているなら、ペナルティなしで無条件にキャンセルが可能です。しかしなしの場合には、手付金が没収になるので注意が必要です。

その後、銀行と金銭消費賃貸契約(金消)を結びます。

金銭消費賃貸契約(金消)とは、銀行にお金を借りる契約です。

要は融資を受ける契約です。

物件の決算

最後に、お金を支払い、登記申請を行います。

登記申請とは、この物件は自分が持ち主であることを登録することです。

これで、謄本に所有権を登記しにいきます。

まとめ

ここまで説明したことが不動産の購入の流れでした。

これから挑戦する人は買い方の手順が分からなかったら、購入することができません。先の不動産投資に向けての勉強という時間の投資でこの記事をみてもらえたら嬉しい限りです。

これからも不動産投資に向けて発信していくので、何か質問ございましたら気軽にDMやコメントください。

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この記事を書いた人

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takuma

【経歴】
●1997年年生まれ、岐阜県出身。たくまと言います。

●高校3年間は成績学内1位。その後、名古屋の名城大学を卒業

●2020年4月に東証一部上場企業に新卒入社し、webデザインとコンテンツ販売で副業をしています。

●webデザイン / コンテンツ販売 / ブログなどで月6桁達成。