最初の物件は空き家?最初に転ける物件選びの重要ポイント3選

社会人一年目で、ハウスメーカーで戸建て住宅の設計をしています。
経営者になることを目標にここでビジネス・投資について発信しています。

今回は、【初心者編 】ということで誰でもできる中古戸建てを選ぶときのポイントを3つ紹介したいと思います。

実際に自分がyoutubeやブログなどを通してこれはやっておかないと失敗するのではないか?と思ったところを中心にまとめました。

他の中古戸建て不動産情報と何が違うのか?

よく最近YouTubeやブログなどで中古戸建ての不動産投資について発信する動画や記事をよく見ます。

しかし、見ている中で物件自体のチェックポイントについて書いてある物をよく見ます。

例えば、外壁・基礎の状況・シロアリなど

このようないろいろな賃貸に関するノウハウが書いてあるブログや動画がありますが、建築士的な視点から解説している記事や動画が少なかったので、主に物件の周辺環境についてこの記事で発信していきます。

購入の際の重要な考え方

中古戸建てを購入する際に重要な考え方について触れておきます。

「自己居住用も賃貸用も購入時の考え方は全く同じです」

それはなぜか?

どちらにしても「不動産投資」であることに変わりないからです。

購入後一生その家に暮らすかどうかわからないでよね。そのため、もし賃貸として貸し出すなどという出口戦略も中古戸建てを購入するときに重要になってきます。

これを踏まえてこの記事を読んでいただけたらと思います。

中古戸建てで経営する目的

不動産投資は、アパートやマンションなどもっとたくさんあるのに、なぜこんなにも中古の戸建てがいいのか、その目的についても話しておきます。

中古戸建て投資する目的
  • サラリーマン1年目だから金銭的にきつい!
  • とにかく安い!!

恥ずかしいですが、この二つに尽きます。
よいうより高利回りで貸し出せる可能性があるからです。

もちろん、賃貸経営をする上で、経営する側はなるべく物件を安く手に入れたいですよね。

物件価格が安い=家賃が高く取れる

このような物件を探すことが目的として、方向性としてもあります。

中古戸建て購入の3つのポイント

前置きがとても長くなってすみません。

これまでも説明したことも重要な知識だと思うので、参考にしていただければと思います。

ここからの今回のテーマは、実際に中古戸建ての物件を買う前の準備段階だと思ってください。これだけはしておかないと後々苦労することだと思います。

それでは順番に3つ紹介していきます。

ハザードマップ

1つ目は、ハザードマップというwebサイトで土地の安全を確認します。

ハザードマップは主に、洪水・土砂災害・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できるサイトになります

こちらがハザードマップのリンクになっています⇩

昨今では、ゲリラ豪雨や台風の強さもましてきています。

「不動産価格と災害について」のポイントを話していきます。

現在の物件の価格には、このようま災害の危険性やその物件が災害に対する策を講じているかどうかについてはあまり影響しないです。

しかし、これからの日本では防災意識は高まりつつあります。そのため今後の不動産価値には「災害に対する優位性」が資産価値に影響してくるのではないかと予想しています。

「安全性か高い物件」=「資産価値が高い物件」=「物件価格が落ちにくい物件」

ということになります。

そのため、地盤がゆるゆるなところの物件は気をつけた方がいいと思います。

比較的安定しているところを選ぶようにしましょう。

最低限の賃貸需要はあるのか?

2つ目は、周辺の賃貸物件の需要はあるのかを調べていきます。

どうやって賃貸需要を調べるの?

「【ホームズ】見える!賃貸経営」というwebサイトで調べます。

下記が「【ホームズ】見える!賃貸経営」⇩です。

使い方を簡単に説明します。

エリアを検索することで、エリアごとに賃貸ヒートマップが出てきます。これはサーモグラフィーのようになっています。赤色が一番物件閲覧回数が多く、紫は逆に物件閲覧回数が少ないことを示しています。10段階に色分けされています。

これを使うことで、地域ごとの賃貸の状況が分かり、投資するときも最低限の賃貸需要があるのかどうかが確認できます。

このように、賃貸需要があるのかないのかでは、一番重要になってくるので、極端な田舎以外は、一番初めにチェックするようにしましょう。

この賃貸需要ヒートマップで賃貸の需要がないところでも、観光地が近かったり、伝統的な産業が有名なところはそれらを活用した民宿とすることもいいと思います。

周辺の競合物件の仕様・空室率は?

3つ目は、周辺の競合物件・空き家率を調べます。

どうやって競合を調べるの?

アットホームやホームズというサイトがおすすめです。

下記がアットホームのサイト⇩です。

自分が狙っているエリアがある程度決まっていたときには、このサイトを活用して同じエリアの戸建てを検索してみるといいと思います。

注目するポイントとしては、

注目ポイント
  • 間取り
  • 築年数
  • 駐車場の有無
  • 家賃

ここあたりになります。

これらを確認し、並行して購入検討している物件と比較してみるのもいいと思います。

これらから見えてきたところを整理し、競合と比べて

チェックポイント
  • まさっているところ
  • 劣っているところ

を炙り出してください。

家賃も競合と比較するこの段階で設定することも可能です。

中古戸建てで空室が多くても、エリア特有のニーズを拾い切れていない可能性もあるので、注意が必要です。

例えば、

  • 犬、ねこなどのペットと暮らしたい
  • 高齢者が可能
  • シングルマザーの想定

これらはアパートなどの競合にも優っている有利な点なのでどんどん活用していったほうがいいと思います。

感想

僕も目標としては早いうちに中古戸建ての一件目を購入することです。

ですが、新卒のサラリーマンで融資が降りるかどうかわからないので、近い将来の目標としています。

個人的に、youtubeとかでよくある、「中古戸建てのリフォームしてみた」とかやるのに憧れてるんです笑

僕はよく「マサルさん」の動画を見て、リフォームの仕方を勉強しています。

マサルさんは、失敗したことも全てさらけ出してくれるので、細かいところまで勉強になります。このマサルさんの素の正直な性格が個人的に好きな部分もありますが。

せっかく建築の勉強を4年間もしてきて蔑ろにするのはキツかったので、無理やりにでもこのように設計や建築士としての知識を生かしていきたいと思ってこの不動産投資の勉強も初めております。

また、なぜこのように建築設計もやり、マーケティング・経営の勉強もし、起業の勉強・不動産まで勉強しているのかというと、

本業の他にも、いくつかの財布を作っておくことが重要だからと日々感じるからです。

他にもMUPカレッジで学んだこと⇩も発信しているので、ぜひ参考にしていただければと思います。

将来はいろんな財布を持てるような自由人になります!!

この記事を書いた人

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takuma

【経歴】
●1997年年生まれ、岐阜県出身。たくまと言います。

●高校3年間は成績学内1位。その後、名古屋の名城大学を卒業

●2020年4月に東証一部上場企業に新卒入社し、webデザインとコンテンツ販売で副業をしています。

●webデザイン / コンテンツ販売 / ブログなどで月6桁達成。