お宝物件選びの方がわからん!サラリーマンが戸惑う不動産屋での第一歩

サラリーマン大家初心者「そろそろ不動産を始めたくて勉強したいけど何から読んだらいいのかわからないなぁ・・・
不動産投資家たちはカッポリ稼いでるみたいだけど、、、物件選びにコツはあるのかな?」

こんな疑問に答えます。

本内容の記事
  • サラリーマン向け:1%未満の優良物件を見つける手法がわかる。
  • 不動産屋(パートナー)の選び方

本業はハウスメーカーでの設計をしている僕ですが、このサイトでは記事を高頻度で書いています。
そのおかげもあり、不動産の知識やお金のリテラシーがついてきています。

▷参考:【お金の勉強不動産投資編】不動産の適正価格を見極める方法

実際にサラリーマンになって気づいたことですが、「不動産のスキルはまじで重要」ということです。

そこで今回は「サラリーマンが戸惑う不動産でのお宝物件選びの方」を、とてもわかり易く解説いようと思います。

現在リアルタイムで僕が実践していることですので、スキルは確実に身につくはずです。「本気で不動産投資やるぜ」って方は、ぜひ記事をご覧ください。

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ビジネスを学んで将来起業したいって方は、この記事とセットで【フレームワークで無双】たった5分のロジカル設計でコンサル越えもご覧いただけたらと思います。本記事では起業に必須であるロジカルシンキングのスキルをフレームワーク付きで解説しています。

1%未満の優良物件を見つけるチェック項目

次のとおり。

  • チェック①:NGチェック
  • チェック②:定性チェック
  • チェック③:定量チェック

チェック①〜③の順番に解説します。

この中でも特に重要なのが、NGチェックです。
その他は自分の目で見て納得できるなら即購入OKです。

『安い!今のうちに早く買おう!』というきもちは捨てましょう。ちゃんとチェックをしてから買い付けを入れ、購入するようにしましょう。

それではさっそく、結論から解説していきますね。

チェック①:NGチェック

結論:再建築不可・借用地・市街化調整区域

この3つを順番に解説します。

再建築不可

これは読んだ字のままの意味です。
「再び建築することは不可能」ということです。

つまり今現在建っている建物を壊したら、次その土地に建物を立てることができないということになります。

「再建築」と言う言葉は「再」「建築」で構成されています。


「建築」という意味は、法令集に建築基準法上こういう風に記載されています。

建築とは、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。

建築基準法 第2条 十三号

ここで何を言いたいのかというと、建っている建物に対して増築もリノベーションなどの手を加えることすらNGなのです。

ここだけは必ず、しっかり確認してから物件を選ぶようにしましょう。ここを選んだ時点で泣いてもいいくらいです。

選んでしまった人は再建築不可物件を「建て替え可能」にする方法はあるのか?の記事を参考にしてみたら、もしかしたらヒントがあるのかもしれないです。

借用地

次に気をつけるべきチェック項目は「借用地」の表記です。

借用地とは、土地を借りること、または借りた土地をさします。

ホームズ

要するに、「借用地」と表記のある物件は、建物は売主のものですが、土地は売主以外の地主のものという物件です。

この土地を購入すると、購入した人は土地代家賃を毎月地主に支払う必要があります。
建て替えの時も地主に支払わないといけないため、不動産としての自由度が下がります。

市街化調整区域

次に気をつけるべきチェック項目は「市街化調整区域」の表記です。

市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防止するために、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。

都市計画法 7条

この市街化調整区域とは、市街化(都市化すること)を調整する(規制する)区域という意味です。

まだモヤっとしている人は、「物を立ててはいけないエリア」と捉えるといいです。

この「市街化調整区域」の土地は「市街化区域」に比べて資産価値が低く評価されてしまうため、土地の資産価値を重視する不動産投資では購入するべきできではないエリアになります。

チェック②:定性チェック

次のチェック項目は、定性チェックです。

ここでは、定量(数値)で表すことのできない物理的な視点からチェックする項目です。

具体的には、マイソク(物件資料)から物件の見た目や立地、前面道路の状況や室内の間取り、築年数などを把握します。

例えば、築年数が30年越えだったり、今にも壊れそうな物件の場合、銀行の融資がつきにくくなるというデメリットが出てきます。

次に紹介する定量チェックから得られる情報の中の、「利回り」「土地値」から検討対象にするのかを考えるべきですね。

チェック③:定量チェック

最後のチェック項目は、定量チェックです。

定量チェックとは、数値でチェックすることです。具体的に「利回り」や「土地値」のチェックをしていきます。

最初にチェックするのは「利回り」ですが、一つの基準として「利回り8%未満は対象外」というふうに決めています。

これは税引き後の手取りがかなり少なかったり、マイナスになったりするからです。

一般に「利回り」はこのように計算されます。

「年間家賃」÷「物件価格」×100(%)

これは「表面利回り」のことを指します。

具体例にして解説していきます。

▷例えば、家賃が500万円で物件価格が5000万円の場合

500万円÷5000万円×100(%)=「表面利回り10%」

このように計算されます。

表面利回りは全ての投資家に用いられる重要な指標なので、覚えておくようにしましょう。

不動産屋(パートナー)の選び方

ここでは、良い担当者を見極める2つのポイントを紹介していきます。

  • ポイント1:何度も話す
  • ポイント2:固定給かを確認する

良い担当者の定義は、言われたことを言われた通りにしっかり実行してくれる人のことを指しています。

責任感があり、変にそれ以上やそれ未満のことでなく、依頼されたことを実行してくれる担当者が最もふさわしいパートナーだと僕は思っております。

マイソクから始める物件選び

以上、長々と話してきましたが、不動産投資は勉強しないと永遠と搾取されて人生終わりです。

もちろん経験しないと始まらないかもしれないですが、その経験の前の段階が一致番重要なのです。

そして学んだことをアウトプットすることがもっと重要なので、本読んで終わりはダメですよ。Twitterとかでこのように自分を発信して、かつアウトプットしていきましょう。

なお、このブログではビジネスの発信だけではなく、不動産投資の記事もあります。ここは転けそうと思ったポイントなので、お見逃しなく。⇩

※空き家投資に欠かせない重要ポイントです。

以上です!

それでは楽しい、ノマドライフを!

この記事を書いた人

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takuma

【経歴】
●1997年年生まれ、岐阜県出身。たくまと言います。

●高校3年間は成績学内1位。その後、名古屋の名城大学を卒業

●2020年4月に東証一部上場企業に新卒入社し、webデザインとコンテンツ販売で副業をしています。

●webデザイン / コンテンツ販売 / ブログなどで月6桁達成。